全国楼市“去库存”周期尚需5年 明年将持续分化

2015-12-22 09:56:34 来源: 点击:
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  北京12月21日电(徐倩)日前,中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作,其中,“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。

  记者从中国指数研究院(下称“中指院”)获得的数据显示,截止到2015年11月,全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米(以2.4的容积率计算),全国整体库存约为63亿平方米,按照过去三年平均销售速度来计算,需要五年时间消化。

  中指院发布的《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示,今年以来(截止到前11月)一线城市楼市迅速回暖,供需两旺,新房价格累计上涨15.1%,而二、三线城市累计下跌,跌幅在1%左右,三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。

  在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下,中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为“去库存”,城市分化将持续加重,一线城市住宅价格仍将持续上涨,而三、四线城市将面临下跌预期。

  库存集中于三、四线

  回顾今年房地产市场,冷暖不均成为今年楼市的一大特征,部分一线城市楼市过热房价上扬,而三、四线城市却库存高企。

  中指院数据显示,2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌,同比于8月止跌,11月同环比连续第四个月双涨;在城市表现方面,一线城市累计上涨15.1%,二、三线城市累计下跌,跌幅在1%左右。尤其在部分一线城市例如深圳,其住宅价格指数累计上涨33.92%,领涨全国。

  中国房地产指数系统办公室主任黄瑜认为:“经过2015年的销售之后,库存水平稍有下降,但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看,一线城市约为9个月,二线城市约11.5个月,三线城市约为20个月。实际上三、四线城市的压力还是非常大的。”

  黄瑜认为,三、四线城市库存高企分为两类,一类是长期土地供应比较过剩,后续的需求基本饱和,加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高,但是中长期来说,由于政策驱动和需求增长潜力,总体来说还有缓解机会。

  在去库存层面,中指院指出,从中央层面来看,短期内继续出台优惠政策,鼓励住房需求,积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置,促进库存去化,长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全;从地方层面看,应暂缓土地供应,完善区域交通及生活配套设施建设,根据城市特点,优化房地产供应结构,促进产业结构优化升级,提升城市综合竞争力,吸引人口流入,增加住房需求;从企业层面看,应秉持理性和谨慎的态度,规避在高库存三、四线城市的投资,并以消费需求为导向,加快产品升级,提升产品品质,迎合当地市场需求。

  图:2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势

  

  数据来源:CREIS中指数据

  库存存下跌预期

  在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下,中指院预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降,新开工企稳,投资低速增长的特点。

  需求方面,2015年市场超预期回暖透支部分需求,加之刺激政策的边际效应趋弱,预计2016年商品房销售面积为12.3-12.7亿平方米,同比下降1.0%到4.0%。供应方面,2015年以来销售回暖使新开工存增长动力,但库存高位仍降低开工意愿,预计2016年全国新开工为15.4-15.7亿平方米,同比增长0.5%-2.5%,房地产开发投资额为9.8-10.1万亿元,同比增长2.0%-5.0%。价格方面,随着库存压力进一步缓解,价格将保持稳中有涨的态势,全国销售价格平缓上涨至7072-7276元/平方米,涨幅为4%-7%,一线及二线热点城市领涨。

  在城市表现上,明年楼市的分化也将更加严重,部分城市的去库存压力也将持续增大。从一线城市来看,由于经济发展良好,人口聚集力较强,住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显,除武汉、南京等热点城市外,兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化,房价将保持相对平稳;东北地区城市楼市疲软,库存去化压力较大,房价存下行压力。

  在三线城市,除珠海、保定、廊坊等外,大部分住宅价格存在下跌预期,部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企,部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市,市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流,2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期,但不会出现断崖式下跌。

  图:2010年至今20个代表城市可售面积与出清周期

  

  数据来源:CREIS中指数据

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